一般住宅與劏房規管租賃：租客權益對照

一般住宅租約與劏房「規管租賃」，在按金、租住權、加租和終止方面可以相差甚遠。是否適用規管，以單位是否符合官方定義為準，而不是以廣告用詞為準。下文的對照表協助快速分辨；表內日數與百分比均須再核對差餉物業估價署及條例文本。

退按金的時間線見退按金何時退還。按金上限的算法見劏房按金上限與七日退還。

對照表

項目	一般住宅租約	規管租賃（第 IVA 部）
何時適用	私人住宅租約，主要跟雙方合約及一般業主與租客法例	須同時符合估價署所列條件：2022 年 1 月 22 日或之後開始、住宅、分間單位、租客為自然人並自住、且非豁除租賃
租期	雙方議定，例如一年或兩年	每項視為 2 年。一個規管周期包含首期及次期，合共約 4 年租住權保障
按金上限	沒有統一法定上限；市場常見兩個月，仍以協議為準	不得超過租賃下的 2 個月租金。寫得更多，亦視為 2 個月
退還按金	沒有統一法定日數；跟租約或合理時間	多數為交回空置管有後 7 日，與清繳欠款後 7 日，以較後者為準。有次期接續的首期另計
租期內加租	固定期內一般跟租約；沒有加租條款時，不宜當作可以單方面加價	次期租金受管制百分比約束，加幅上限 10%；百分比為負數則須至少下調。以估價署計算機為準
租客提早終止	沒有中斷條款，一般不能單方面提早終止。有條款則按通知期或代通知金	可給予不少於 30 日書面通知，但終止日不得早於該租期第一年的最後一日（指明的維修等情況除外）。業主沒有義務接受更早的協商
業主提早終止	跟租約的終止或沒收條款，以及條例中的一般規定	除第 IVA 部指明情況（例如逾期 15 日仍未交租）外，不得在租期屆滿前終止。其他沒收條款無效

豁除租賃的完整清單、次期要約表格 AR1，以及管制百分比的計算期間，均以估價署問答及次期租賃專頁為準。本文不判斷個別單位。

怎樣知道自己屬哪一類？

把估價署第 6 題的條件逐項對着租約和單位看：是不是 2022 年 1 月 22 日或之後開始的住宅租賃、處所是不是建築物單位的一部分、租客是不是自然人並用作自己的住宅、有沒有落入豁除。有爭議時，估價署指出可向土地審裁處申請裁定，費用及程序以司法機構為準。

2026 年 3 月 1 日起，《簡樸房條例》另設登記與認證安排。估價署問答已提醒業主提交表格 AR2 的期限，在指明時段可能有特別跟進方式。居住標準、寬限期和認證，以房屋局簡樸房專題網頁為準。該制度與第 IVA 部的按金、租住權不是同一套規則，不宜混為一談。

對租客的實際分別

一般住宅的「提早離開」，先看租約是口語上的生約還是死約，以及有沒有代通知金。見生約與死約及代通知金如何計算。

規管租賃則先看法定的 30 日通知，以及終止日不得早於租期第一年最後一日。業主與租客仍可協議更早結束，但業主沒有義務接受。交回單位時要達到的程度，兩類租約都要回到各自的租約和交吉核對，見退租交吉清單。

建議覆核日：2027-11-07。費用、日數及限額以官方文本及書面租約為準。