劏房規管租賃：按金上限與七日退還如何計算

若分間單位的租賃屬《業主與租客（綜合）條例》第 IVA 部的規管租賃，租金按金通常不得超過該租賃下的 2 個月租金；退還亦有法定時間，多數情況是交回空置管有並清繳欠款之後，以較後者起計 7 日。必須先確認這份租賃是否受規管，再對照差餉物業估價署的說明。口頭稱為劏房，不足以套用上限或 7 日。

一般住宅與規管租賃的其餘分別，見租客權益對照。兩類退款日數的對照，見退按金何時退還。

《簡樸房條例》下的登記、認證及居住標準，是另一套安排，已於 2026 年 3 月 1 日起實施。它不取代本文所引的第 IVA 部按金規則。詳情以房屋局簡樸房專題網頁及估價署最新問答為準。

怎樣才算規管租賃？

差餉物業估價署說明，須同時符合多項條件，才屬第 IVA 部的規管租賃，包括：租賃在 2022 年 1 月 22 日或之後開始、屬住宅租賃、處所是分間單位、租客是自然人、作租客本身的住宅，以及不屬條例附表 6 的豁除租賃。豁除例子包括業主同住並出租建築圖則上的睡房等。新界豁免管制屋宇亦不在分間單位的定義之內。條件全文以估價署問答及條例為準。

口頭租賃如符合全部條件，同樣受規管。本文不能代為判斷你的單位屬哪一類。

按金上限如何計算？

社區法網引述第 IVA 部：即使租約另有規定，租客應繳的租金按金不得超過該租賃下的 2 個月租金；寫得更多的，須視為只須繳付相等於 2 個月租金。條例把「2 個月租金」定為租賃開始時應繳每月租金的 2 倍，見第 120AAZC 條。

租賃開始時的每月租金（示例）	按金上限的常見計算	說明
5,000 元	10,000 元	5,000 × 2。示例，不是你的租約
8,500 元	17,000 元	以開始時的月租為準，不是後來協議改動前的數字

市場口語「兩按一上」裡的兩個月按金，與這個上限的常見表述重疊；上期是租金，不是第三個月按金。分別見「兩按一上」。

業主若要求支付條例指明種類以外的款項，估價署載有投訴途徑。本文不代為投訴，亦不判斷某一筆收費是否違法。

七日從哪一日起計？

估價署問答第 22 題的框架可以整理為：

1. 若該租期是次期，或是沒有次期接續的首期：由租客在租期屆滿或提早終止時，交回分間單位的空置管有之日起計 7 日。
2. 另由租客清繳租約下仍未付的款項之日起計 7 日。
3. 以上兩者以較後者為準。業主須在不遲於該時間，把租金按金免息退回。
4. 若是有次期接續的首期，退還時間是該首期屆滿時（仍須已清繳應付款項），而不是同一套「交吉後 7 日」。租客此時通常繼續住在單位。

業主可從按金扣除欠租，或因租客違約而引致的費用、開支、損失或損害賠償。因此，即使在時限內退還，亦不保證全額。

尚未退還、扣減沒有說明，可先書面跟進，再了解入稟前要準備的材料。見業主不退按金。該文不是勝訴保證。

建議覆核日：2027-11-07。費用、日數及限額以官方文本及書面租約為準。